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05.11.2014

Bundesgerichtshof: Mängelrechte auch nach Vertragsverlängerung im Gewerbemietvertrag

Viele Gewerbemietverträge enthalten eine sogenannte Verlängerungsoption. Mieter können einen befristeten Mietvertrag so vor dem Auslaufen einseitig verlängern. Dabei ging die überwiegende Rechtsprechung aber nicht davon aus, dass sich der Mietvertrag fortsetzt. Vielmehr bilde die Verlängerung eine Zäsur und führe zu einem erneuten Vertragsschluss. Diese Ansicht basierte wesentlich auf einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 1970 (Az.: VIII ZR 230/68). Welche Folgen das für Mängelrechte von Mietern hatte, zeigt ein Fall, in dem der BGH sich von dieser sogenannten Zäsur-Rechtsprechung verabschiedete. Die Mieter einer Arztpraxis rügten seit Mitte 2006 Mängel des Raumklimas. Schuld sei die fehlerhaft arbeitende Lüftungsanlage. Anfang 2009 klagten sie deshalb unter anderem auf Mängelbeseitigung. Zwischenzeitlich hatten sie aber auch den Mietvertrag verlängert – ohne dabei einen Vorbehalt wegen der Mietmängel zu erklären.

In der Berufung entschied das OLG wie die meisten anderen Gerichte und nahm einen erneuten Vertragsschluss an und versagte den Mietern wegen § 536b BGB ihre Mängelrechte. Diesem zufolge haben Mieter keine Mängelrechte wegen Mängeln, die sie bei Vertragsschluss kannten oder leicht hätten erkennen können. Die Vorschrift will verhindern, dass Mietinteressenten bewusst mangelhafte Mietsachen anmieten, um anschließend Rechte wie insb. zur Mietminderung und auf Schadensersatz geltend zu machen. Dem BGH zufolge kann man Mietern, die ihren bestehenden  Mietvertrag verlängern, generell kein derart widersprüchliches Verhalten vorwerfen. Regelmäßig erfahren Mieter von Mängeln erst während des Mietverhältnisses und kannten sie nicht schon davor. So auch im vorliegenden Fall, in dem der Mietvertrag bereits seit 1988 bestand. Sich im Einzelfall ergebende Widersprüche schloss der BGH dabei nicht aus.

(BGH, Urteil v. 05.11.2014, Az.: XII ZR 15/12)